Aktualne ceny mieszkań w Białymstoku. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca września 2026

Barometr cen, październik 2026: mediana ceny mieszkania w Białymstoku wyniosła 9 753 zł/m² w ostatnich 12 miesiącach. To o 201 zł/m², czyli 2,1%, więcej wobec poziomu odniesienia z 2025 r. Za tym wynikiem kryje się jednak rynek zróżnicowany według metrażu, lokalizacji i rodzaju mieszkania. Analizujemy ceny transakcyjne z aktów notarialnych - kwoty zapłacone przy zakupie, a nie oczekiwania sprzedających zapisane w ogłoszeniach.

Redakcja echobialystok.pl dokłada szczególnych starań, by informacje na tej stronie były rzetelne i aktualne. Jeśli mimo to zauważysz błąd, zgłoś go redakcji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Białymstoku: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Białymstoku
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Białystok na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Białymstoku: najważniejsze liczby

• 9 753 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 201 zł/m² i 2,1% - wzrost wobec poziomu odniesienia z 2025 r.
• 8 351-10 857 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 455 000 zł - mediana ceny całego mieszkania.
• 48 m² - mediana powierzchni sprzedawanego lokalu.
• 88% - wzrost ceny metra od 2019 r.

Dla kupującego znaczenie mają zarówno stawka za metr, jak i całkowity budżet. Niższa cena jednostkowa nie musi oznaczać mniejszego wydatku, jeśli wybrane mieszkanie ma większą powierzchnię.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

9 938 zł/m² płacono na rynku pierwotnym, wobec 9 667 zł/m² na wtórnym. Premia za mieszkania deweloperskie wynosiła 2,8%. Przy wyborze lokalu warto zestawiać cenę zakupu z kosztami doprowadzenia mieszkania do stanu pozwalającego na zamieszkanie.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

10 432 zł/m² kosztował metr w mieszkaniach o powierzchni 25-35 m², a 7 666 zł/m² w lokalach 90-120 m². Wyższa stawka w małych mieszkaniach wiąże się z niższym całkowitym progiem wejścia: takie lokale mogą mieścić się w budżecie kupujących mimo droższego metra. Wykres pokazuje, że cena jednostkowa maleje wraz z kolejnymi przedziałami powierzchni.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

12 839 zł/m² to najwyższa mediana w prezentowanym zestawieniu rejonów - dla rejonu Osiedle Kopernika. W rejonie Osiedle Wysockiego zestawienie wskazuje 6 274 zł/m². Rozkład cen pokazuje, jak istotny dla budżetu mieszkaniowego jest wybór części miasta.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

* Wartość dla rejonu Osiedle Wysockiego obejmuje całość danych od 2019 r., natomiast dla rejonu Osiedle Kopernika ostatnie 12 miesięcy. Nie jest to porównanie tego samego okresu.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Wykaz ulic o najczęstszych zmianach właściciela obejmuje:

• ul. Józefa Ignacego Kraszewskiego - 10 590 zł/m²;
• ul. Żubrów - 9 302 zł/m²;
• ul. kpt. Kazimierza Kamieńskiego “Huzar” - 9 937 zł/m².

Wśród ulic o aktywnym obrocie 10 832 zł/m² odnotowano przy ul. 42 Pułku Piechoty, a 7 210 zł/m² przy ul. Ustronna. Różnica wynosiła 3 622 zł/m². Lokalizacja jest więc ważnym punktem porównania przy ocenie ceny konkretnej nieruchomości.

Ceny działek w Białymstoku

140 zł/m² wyniosła mediana ceny działek w ostatnich 24 miesiącach. Mediana powierzchni sprzedawanej parceli to 3 104 m². Przy poszukiwaniu gruntu cena metra powinna być rozpatrywana razem z przeznaczeniem działki, dostępem do drogi i możliwością doprowadzenia mediów.

Więcej lokalnych informacji z Białegostoku jest na echobialystok.pl. Sprawdź też, co dzieje się w najbliższych dniach – wydarzenia i imprezy zbieramy na echobialystok.pl/wydarzenie.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 455 000 zł na rynku wtórnym trzeba uwzględnić dodatkowe wydatki. Podatek PCC według stawki 2% to około 9 100 zł; nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 186 zł z VAT, a stawki można negocjować. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. pokazuje wzrost z 5 182 zł/m² do 9 753 zł/m², czyli o 88%. Średnie roczne tempo wyniosło 9,5%. To odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny w dłuższym okresie; bieżący wynik warto oceniać właśnie na tym tle.

Białystok na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

9 219 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa podlaskiego. Białystok przewyższa ten poziom o 534 zł/m². Wśród pobliskich miast najmniejszą różnicę wobec stolicy województwa odnotowano w Wasilkowie.

W Wasilkowie metr kosztował o 203 zł, czyli 2,1%, mniej. Wybór mieszkania poza Białymstokiem wymaga jednak zestawienia ceny zakupu z kosztami i czasem codziennych dojazdów.

Komentarz analityczny

201 zł/m² i 2,1% wzrostu wobec poziomu odniesienia z 2025 r. oznacza dynamikę wyraźnie niższą niż historyczne 9,5% rocznie. Lokalny rynek nadal wykazuje wzrost cen, ale jego obecne tempo nie odpowiada przeciętnemu tempu całego okresu od 2019 r.

Podobnie niewielkie wzrosty odnotowano na największych rynkach: w II kwartale 2026 r. średnie ceny nowych mieszkań wzrosły o 0,6% rok do roku, a używanych o 0,7% (źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.). Krajowy obraz wskazuje zatem na wzrost, lecz nie na gwałtowne przyspieszenie.

6,07% wynosiło średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w czerwcu 2026 r., o 0,7 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej (źródło: Raport AMRON-SARFiN nr 2/2026 oraz BIK, czerwiec i II kwartał 2026 r.). Niższy koszt finansowania może zwiększać dostępność zakupu również w Białymstoku. To, czy dodatkowy popyt przełoży się na wzrost cen, zależy także od podaży mieszkań i budżetów kupujących.

Co dalej z cenami? Jeśli dostępność kredytu będzie się poprawiać, a oferta nie nadąży za popytem, presja na wzrost może się utrzymać. Jeśli wybór mieszkań się poszerzy lub możliwości finansowe nabywców osłabną, tempo może wyhamować. Twardych prognoz nie stawiamy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Białymstoku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 9 753 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 8 351-10 857 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Białymstoku rosną, czy spadają?

Mediana wzrosła o 201 zł/m², czyli 2,1%, wobec poziomu odniesienia z 2025 r.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Białymstoku?

Dla lokali 25-35 m² mediana wynosiła 10 432 zł/m², a dla mieszkań 35-45 m² było to 10 298 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak: mediany wyniosły odpowiednio 9 938 zł/m² i 9 667 zł/m². Premia rynku pierwotnego to 2,8%.

Ile kosztuje działka w Białymstoku?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy wynosiła 140 zł/m², a mediana powierzchni parceli 3 104 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1136 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 2 stycznia 2026 do 28 sierpnia 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (465 transakcji) i wtórny (671); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-08-28; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: listopad 2026.