Aktualne ceny mieszkań w Białymstoku. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Białymstoku płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 9 792 zł. To wzrost o +2,5%, czyli +240 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Comiesięczny barometr cen mieszkań opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych w Rejestrze Cen Nieruchomości, dlatego pokazuje kwoty faktycznie uzgodnione przez strony, a nie ceny z ofert.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Białymstoku: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Białymstoku
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Białystok na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Białymstoku: najważniejsze liczby

• 9 792 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +2,5% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+240 zł na metrze)
• 8 300-10 934 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 445 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 47 m²
• +89% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +9,5% rocznie)
• rejon Osiedle Kopernika - najdroższa część miasta: 13 395 zł/m²

Mediana na poziomie 9 792 zł/m² oznacza, że połowa cen transakcyjnych była wyższa, a połowa niższa od tej wartości. Rozpiętość od 8 300 do 10 934 zł/m² pokazuje zarazem, jak istotne przy porównywaniu lokali pozostają lokalizacja, metraż i rodzaj rynku.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 3.9% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 10 046 i 9 670 zł. Premia rynku pierwotnego może wynikać między innymi z wyceny nowych budynków oraz pakietu cech, których nabywcy oczekują od współczesnej zabudowy.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Najwyższą stawkę za metr osiągały kawalerki i lokale 25-35 m² - 10 423 zł/m². W największych mieszkaniach, o powierzchni 90-120 m², mediana wyniosła 7 560 zł/m². Mniejsze lokale są zwykle droższe w przeliczeniu na metr, ponieważ ich całkowita cena zakupu pozostaje relatywnie bardziej dostępna dla szerszej grupy kupujących.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Kopernika z medianą 13 395 zł/m². Na drugim biegunie znajduje się rejon Osiedle Wysockiego - 6 274 zł/m². Różnica między tymi rejonami sięga 114%, co obrazuje skalę lokalnego zróżnicowania cen transakcyjnych.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Józefa Ignacego Kraszewskiego - mediana 10 619 zł/m²
• ul. Ustronna - mediana 7 242 zł/m²
• ul. 42 Pułku Piechoty - mediana 10 985 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. 42 Pułku Piechoty - 10 985 zł/m². Najniższą medianę odnotowano przy ul. Ustronna - 7 242 zł/m². Różnica wyniosła 3 743 zł/m², co potwierdza, że wykaz transakcji w obrębie jednego miasta może obejmować bardzo odmienne segmenty mieszkań.

Ceny działek w Białymstoku

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 112 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 3 469 m².

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 445 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC 2% to około 8 900 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 136 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na wyraźną zmianę poziomu rynku. Mediana wzrosła z 5 182 zł/m² do 9 792 zł/m², czyli o +89%. Średnie tempo wyniosło +9,5% rocznie, podczas gdy bieżąca zmiana wobec 2025 r. to +2,5%. Odpowiedź na pytanie, o ile wzrosły ceny, zależy więc od przyjętego okresu: długoterminowo skala wzrostu jest znacznie większa niż w ostatnim porównaniu rocznym.

Białystok na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa podlaskiego objętych monitoringiem wyniosła 9 338 zł/m². W Białymstoku było więc o 454 zł/m² drożej.

W Wasilkowie, położonym 10 km od Białegostoku, metr był o 272 zł tańszy.

Komentarz analityczny

Lokalny rynek pozostaje wzrostowy, ale obecne tempo jest wyraźnie niższe od średniej z całego okresu od 2019 r. Mediana 9 792 zł/m² jest o +2,5% i 240 zł/m² wyższa od średniej z 2025 r., podczas gdy od 2019 r. wzrost wyniósł +89%, przy średnim tempie +9,5% rocznie. To sugeruje stabilizację dynamiki po okresie silniejszego wzrostu, a nie odwrócenie trendu cenowego.

Na warunki finansowania wpływa poziom stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po cięciu o 25 pb (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższy koszt pieniądza może wspierać zdolność kredytową części nabywców, a przez to popyt na mieszkania także poza największymi metropoliami.

Po stronie podaży w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej, a w całej Polsce oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej r/r. Rozpoczęto przy tym budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej r/r (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza bieżąca aktywność budowlana może ograniczać przyszłą podaż, lecz przełożenie tych danych na Białystok zależy od lokalnej skali inwestycji i popytu.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeżeli poprawa dostępności kredytów będzie wzmacniać popyt, a podaż nowych lokali pozostanie ograniczona, presja na ceny może się utrzymywać. Jeśli natomiast popyt osłabnie lub oferta mieszkań wyraźnie wzrośnie, dynamika może pozostać niższa od średniej z lat 2019-2025.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Białymstoku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 9 792 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 8 300 a 10 934 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Białymstoku rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana jest o +2,5%, czyli o +240 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdroższy był rejon Osiedle Kopernika z medianą 13 395 zł/m², a najtańszy rejon Osiedle Wysockiego - 6 274 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Białymstoku?

Kawalerki o powierzchni 25-35 m² osiągały medianę 10 423 zł/m², a małe mieszkania 35-45 m² - 10 328 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny był o 3.9% droższy: 10 046 zł/m² wobec 9 670 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Białymstoku?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 112 zł/m², a typowa parcela miała 3 469 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 959 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-22; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.