Aktualne ceny mieszkań w Białymstoku. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca lipca 2026

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Białymstoku płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 9 774 zł - o +3,2% (+305 zł) więcej niż wynosiła średnia z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych. Pokazuje zatem faktycznie zawarte transakcje, czyli to, ile kupujący rzeczywiście zapłacili za lokale.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Białymstoku: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ceny działek w Białymstoku
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Białystok na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Białymstoku: najważniejsze liczby

• 9 774 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +3,2% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+305 zł na metrze)
• 8 395-10 965 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 440 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 46 m²
• +89% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +9,5% rocznie)
• rejon Osiedle Kopernika - najdroższa część miasta: 13 324 zł/m²

Mediana 9 774 zł/m² oznacza środkową wartość w wykazie transakcji. Połowa sprzedaży znalazła się poniżej tej kwoty, a połowa powyżej. Rozpiętość między 8 395 a 10 965 zł/m² pokazuje zarazem, jak silnie na cenę wpływają lokalizacja, metraż oraz standard budynku i lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 6.4% droższe od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 10 085 i 9 482 zł. Premia rynku pierwotnego wynika zwykle z połączenia nowości budynku, współczesnego standardu części wspólnych oraz kosztu realizacji inwestycji. Rynek wtórny pozostaje bardziej zróżnicowany pod względem wieku zasobu, stanu technicznego i lokalizacji, dlatego rozpiętość cen jest tam szersza.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

Klasyczna prawidłowość rynku działa też tutaj: metr w najmniejszych mieszkaniach (25-35 m²) kosztował 10 387 zł, podczas gdy w dużych lokalach (90-120 m²) - 7 664 zł. Małe lokale są zwykle wyżej wyceniane w przeliczeniu na metr, ponieważ podstawowa cena zakupu pozostaje dla wielu nabywców bardziej dostępna, a część kosztów budowy i wyposażenia rozkłada się na mniejszą powierzchnię.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle Kopernika (mediana 13 324 zł/m²). Na drugim biegunie jest rejon Osiedle Wysockiego - 6 274 zł/m²; różnica między tymi dwoma rejonami sięga 112%.

Rozkład cen potwierdza, że lokalny rynek nie jest jednorodny. Różnice między rejonami wynikają z mieszanki dostępnej zabudowy, udziału nowych inwestycji, bliskości usług i komunikacji oraz struktury sprzedawanych lokali. W praktyce mapa cen i wykres są użyteczne jako punkt wyjścia do porównań, ale nie zastępują analizy konkretnego mieszkania.

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. Józefa Ignacego Kraszewskiego - mediana 10 641 zł/m²
• ul. 42 Pułku Piechoty - mediana 10 929 zł/m²
• ul. Angielska - mediana 9 676 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. 42 Pułku Piechoty (10 929 zł/m²), a najniższe ul. Ustronna (8 131 zł/m²) - różnica 2 798 zł na metrze w obrębie jednego miasta. Ulica skupia często lokale o podobnej historii zabudowy, jednak na finalną cenę nadal wpływają cechy pojedynczego lokalu, w tym piętro, stan wykończenia i układ.

Ceny działek w Białymstoku

Mediana ceny działek (ostatnie 24 miesiące) to 128 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 3 052 m².

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 440 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 8 800 zł (nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie), maksymalną taksę notarialną - do około 3 112 zł z VAT (stawki są negocjowalne) oraz opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej (300 zł). Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na wyraźną zmianę poziomu rynku. Metr kwadratowy w Białymstoku podrożał z 5 182 zł do 9 774 zł, czyli łącznie o +89% - średnio +9,5% rocznie. Na tym tle obecny wzrost o +3,2% jest wolniejszy od średniej dynamiki z całego badanego okresu.

Białystok na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa podlaskiego objętych naszym monitoringiem to 9 485 zł/m² - w Białymstoku jest więc o 289 zł drożej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 10 km dalej Wasilkowie metr był o 264 zł tańszy. Zestawienie pokazuje premię cenową Białegostoku wobec części pobliskich rynków, choć jej skala jest różna w zależności od miasta.

Komentarz analityczny

Białostocki barometr cen mieszkań pokazuje wzrost, ale o wolniejszym tempie niż wynika z dłuższej historii miasta. Mediana 9 774 zł/m² jest o +3,2% (+305 zł) wyższa od średniej z 2025 r., podczas gdy od 2019 r. ceny wzrosły o +89%, średnio o +9,5% rocznie. O ile wzrosły ceny w bieżącym odczycie, odpowiada więc przede wszystkim porównanie z 2025 r.: rynek podniósł poziom, ale nie powtarza dynamiki obserwowanej w całym okresie od 2019 r.

W największych miastach Polski średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym przekroczyła 16 tys. zł/m² w II kwartale 2026 r. i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny opisywano jako stabilny, z lokalnymi zmianami od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Po stronie podaży w II kwartale 2026 r. do sprzedaży w siedmiu największych rynkach trafiło niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Ograniczenie napływu nowej oferty może wzmacniać pozycję cenową sprzedających tam, gdzie popyt pozostaje aktywny. Z kolei szerszy wybór mieszkań i różnice między lokalizacjami zwiększają znaczenie jakości oferty oraz negocjacji cenowych.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli podaż nowych mieszkań będzie ograniczana, a popyt utrzyma się na obecnym poziomie, presja na ceny może pozostać dodatnia. Jeśli natomiast dostępna oferta będzie rosła szybciej niż liczba kupujących, dynamika może dalej słabnąć, a różnice między segmentami rynku mogą się pogłębiać.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Białymstoku?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy to 9 774 zł/m²; połowa transakcji zawierała się między 8 395 a 10 965 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Białymstoku rosną, czy spadają?

Ceny rosną: mediana z ostatnich 12 miesięcy jest o +3,2% (+305 zł/m²) wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najdrożej jest na rejonie Osiedle Kopernika, gdzie mediana wyniosła 13 324 zł/m², a najtaniej w rejonie Osiedle Wysockiego - 6 274 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Białymstoku?

Lokale o powierzchni 25-35 m² kosztowały medianowo 10 387 zł/m², a mieszkania 35-45 m² - 10 296 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak - rynek pierwotny był o +6,4% droższy: 10 085 zł/m² wobec 9 482 zł/m² na rynku wtórnym.

Ile kosztuje działka w Białymstoku?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 128 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 3 052 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 1405 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-05-26; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.