Aktualne ceny mieszkań w Łapach

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Łapach płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 5 730 zł. Wobec średniej z 2025 r. oznacza to korektę o -14,6%, czyli o -976 zł/m². Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych. Pokazuje więc kwoty faktycznie zapisane w transakcjach.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 5 730 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -14,6% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-976 zł na metrze)
• 4 777-6 383 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 253 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 47 m²
• +15% - o tyle podrożał metr od 2026 r. (średnio +14,8% rocznie)

Mediana na poziomie 5 730 zł/m² oznacza, że połowa odnotowanych cen była niższa, a połowa wyższa. Przedział 4 777-6 383 zł/m² pokazuje z kolei główny zakres cen transakcyjnych na lokalnym rynku. Dla kupującego istotna pozostaje różnica między ceną za metr a pełną ceną lokalu: typowy zakup opiewał na 253 000 zł przy metrażu 47 m².

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 21.3% droższe od lokali z rynku wtórnego. Mediana wyniosła 6 926 zł/m² na rynku pierwotnym i 5 708 zł/m² na rynku wtórnym. Taka premia rynku pierwotnego zwykle wiąże się z wyceną nowości lokalu, standardu budynku oraz kosztów realizacji inwestycji, podczas gdy lokale używane są wyceniane także przez pryzmat stanu technicznego i nakładów potrzebnych po zakupie.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

W zestawieniu metrażowym najwyższą medianę osiągnęły małe lokale 35-45 m²: 6 704 zł/m². Dla mieszkań 45-55 m² było to 5 708 zł/m², a dla lokali 55-70 m² - 5 361 zł/m². Różnice między segmentami mogą wynikać z odmiennej struktury sprzedawanych lokali, ich standardu i lokalizacji, dlatego sama powierzchnia nie przesądza o wartości konkretnego mieszkania.

Mapa cen: rejony miasta

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Najwyższą orientacyjną medianę odnotowano w rejonie Goździki, gdzie wyniosła 7 336 zł/m². W rejonie Wity było to 5 618 zł/m², a w rejonie Leśniki - 5 518 zł/m². Najniższy wskazany poziom dotyczył rejonu Osse: 2 975 zł/m². Zróżnicowanie między rejonami pokazuje, że lokalny wykaz transakcji nie tworzy jednolitego rynku cenowego.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Kupując typowe mieszkanie za 253 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe. Podatek PCC w wysokości 2% to około 5 060 zł - nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna to do około 2 192 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Porównując oferty, warto więc zestawiać nie tylko cenę metra, lecz także pełny koszt wejścia w transakcję.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 wskazuje, że od 2026 r. metr kwadratowy w Łapach podrożał z 4 990 zł do 5 730 zł. Łączna zmiana wyniosła +15%, a średnie tempo to +14,8% rocznie.

Obecna korekta o -14,6% wobec średniej z 2025 r. nie przekreśla wcześniejszego wzrostu, ale pokazuje, że ceny transakcyjne mogą zmieniać się w obu kierunkach. Pytanie, o ile wzrosły ceny, warto więc zawsze odnosić do wybranego okresu, a nie wyłącznie do jednego odczytu barometru.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa podlaskiego objętych naszym monitoringiem to 9 485 zł/m². W Łapach metr był więc o 3 755 zł tańszy.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 18 km dalej Choroszczy metr był o 1 243 zł droższy. Największa różnica w zestawieniu dotyczy Białegostoku, gdzie mediana wyniosła 9 774 zł/m², czyli o +70,6% więcej niż w Łapach.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr pokazuje jednocześnie dłuższy wzrost i bieżącą korektę. Mediana 5 730 zł/m² pozostaje wyższa od poziomu 4 990 zł/m² wskazanego dla 2026 r., co przekłada się na zmianę +15%. W krótszej perspektywie ceny transakcyjne obniżyły się jednak o -976 zł/m², czyli -14,6%, wobec średniej z 2025 r.

Na największych rynkach kraju obraz był odmienny. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i była wyższa o 7% rok do roku, a na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² po wzroście o 3% rok do roku (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026). W I kwartale 2026 r. w największych aglomeracjach rynek pierwotny był opisywany jako stabilny, przy lokalnych zmianach od około -1,2% do -1,4% rok do roku oraz do +2,1% zależnie od miasta (PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

Istotne znaczenie ma też podaż. W siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło w II kwartale 2026 r. niespełna 9,9 tys. mieszkań, o 28% mniej rok do roku (JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Mniejszy napływ nowej oferty może ograniczać presję konkurencyjną między sprzedającymi, ale przełożenie tego mechanizmu na Łapy zależy od lokalnej dostępności mieszkań, struktury popytu i zdolności finansowej kupujących.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli popyt na lokale pozostanie słabszy od podaży, ceny transakcyjne mogą utrzymywać presję na negocjacje. Jeśli natomiast liczba dostępnych mieszkań będzie ograniczona przy stabilnym popycie, rynek może przestać się obniżać. Kolejne aktualizacje rejestru pokażą, który z tych mechanizmów będzie silniejszy.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Łapach?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 5 730 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 4 777 zł/m² a 6 383 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Łapach rosną, czy spadają?

Wobec średniej z 2025 r. mediana spadła o -14,6%, czyli o -976 zł/m², choć od 2026 r. wzrosła łącznie o +15%.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Wśród wskazanych rejonów najwyższą orientacyjną medianę miał rejon Goździki - 7 336 zł/m². Najniższa dotyczyła rejonu Osse - 2 975 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Łapach?

Dla kawalerek 25-35 m² orientacyjna mediana wyniosła 4 865 zł/m², a dla małych mieszkań 35-45 m² - 6 704 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny osiągnął 6 926 zł/m², wobec 5 708 zł/m² na rynku wtórnym, co oznacza różnicę 21.3%.

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 31 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-09; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.